Invirtiendo en Bienes Raíces

Desde hace varias semanas nos hemos dedicado al tema de la búsqueda de nuevas fuentes de ingreso, a determinar diferentes formas de invertir tu capital para lograr que trabaje para ti, y analizar las diferentes maneras de medir la rentabilidad de cualquier inversión.

Anteriormente te había contado que existen varios vehículos o herramientas de inversión, y en ésta ocasión vamos a enfocarnos en los bienes raíces. En primer lugar, se les llama bienes raíces porque están intimamente ligados al suelo. De una forma práctica, puedes decir que es un bien que no se puede trasladar o separar del suelo sin ocasionarle daños, por estar anclado al mismo. A los bienes raíces se les llama también bienes inmuebles.

Como ejemplos de bienes inmuebles podemos mencionar los más comunes:

• Terrenos
• Viviendas
• Parqueos
• Locales comerciales
• Edificios
• Hoteles
• Infraestructura

Recordando algunos conceptos, cualquier inversión puede generarte ingresos por renta y/o plusvalía, y una propiedad no es la escepción. Recibes ingresos por renta si alquilas la propiedad, recibiendo un ingreso o “renta” mensual o anual. Recibes ingreso por plusvalía si la compras a un precio, y la vendes un tiempo después a un valor superior al que la adquiriste. Es importante que tomes en cuenta que la crisis inmobiliaria en Estados Unidos nos ha recordado que los precios de las propiedades también se pueden reducir. Como sea, la plusvalía es un ingreso que percibes el día que te deshaces de la inversión, y no antes.

Algunas ventajas de invertir en bienes raíces son:

• Ingreso mensual por renta: Si la alquilas recibes un ingreso pasivo, que no tienes que trabajar (mucho) para obtener. O mejor dicho, puede ser que requiera bastante trabajo al principio, pero luego te dedicarás a cobrar la renta mensual por el resto del tiempo que tengas la propiedad
• Apalancamiento: Porque utilizas los recursos de alguien más para producir utilidades para tí. Lo veremos con un ejemplo más adelante
• Pueden ser depreciados (La depreciación es considerada un Escudo Fiscal)‏
• Pueden aumentar su valor con un poco de creatividad, por ejemplo con alguna remodelación, ampliación, cambio de uso, etc.
• Especialización: Te puedes especializar por ubicación, tipo de bien, tamaño, nivel socioeconómico, sector de la industria, etc
• Plusvalía: Generalmente, aumentan su valor con el paso del tiempo

A continuación, te propongo algunas “reglas” para invertir en bienes raíces:

• Escoger una buena zona
• Comprar al precio adecuado
• Conseguir buenas condiciones de financiamiento
• Pago Inicial (enganche)‏
• Tasa de interés
• Período de tiempo
• Debes tener mucho cuidado al invertir pensando en ganar plusvalía. Requiere un gran nivel de especialización, conocimiento y “sexto sentido”, para detectar las buenas oportunidades
• Administrarlo correctamente
• Mantenimiento: es esencial para mantener el valor de la propiedad
• Cobros: un cliente moroso impactará seriamente en tu rendimiento
• Estatus Jurídico y Legal: es importantísimo tener todo en orden desde el punto de vista legal, para tener la certeza sobre la propiedad del bien

Cuando compras un bien inmueble como inversión tienes los siguientes COSTOS:

• Pago Inicial
• Gastos de Trámites
• Amortización de la deuda
• Costo Financiero: Intereses
• Mantenimiento
• Seguros
• Impuestos

Para poder medir la rentabilidad de tu inversión, es necesario que tomes en cuenta todos éstos costos.

Te voy a proponer un ejemplo de una inversión en bienes raíces:

"Compras un local comercial que cuesta $100 mil, dando un pago inicial de $10 mil y financiando el resto. Te quedan cuotas de $750 mensuales (20 años plazo, tasa 8% anual). Tienes una serie de costos adicionales por impuestos, seguro y mantenimiento. El local comercial lo puedes rentar en $1,200 mensuales".

En resumen, cada mes te queda en el bolsillo $225, lo que al cabo de un año se convierten en $2,700. Para calcular el ROI de ésta inversión, dividimos 2,700 entre 10,000, y nos da un 27%. Si te acuerdas de la regla del 72, resulta que duplicarás tu dinero cada 2.7 años. Es decir, dentro de 2.7 años, tendrás otros $10 mil para hacer otra inversión similar, y si mantienes ese rendimiento, dentro de otros 2.7 años lograrás comprar otras 4 propiedades, y luego de otros 2.7 años, otras 8, y así sucesivamente. Imagina lo que sucederá al cabo de 20 años.

Éste ejemplo se presta para que aprecies el concepto de apalancamiento. Es una inversión en la cual debes aportar unicamente $10 mil al inicio, y eso te genera $2,700 al año. Viéndolo en forma práctica, es como depositar $10 mil en el banco, y que te genere un 27% de retorno al año. Nada despreciable para una inversión. No deberás invertir practicamente nada más (a no ser que no la alquiles, pues en ese caso deberás correr con los pagos mensuales). El apalancamiento consiste en que utilizas el dinero del banco, para poder financiarte los $90 mil, y de esa forma puedesadquirir la propiedad con un pago inicial reducido, y además, el pago de los costos de propiedad los absorbe el inquilino.

Obviamente este es un caso ideal, y no consigues una oportunidad de éstas en cualquier esquina. Según muchos asesores financieros dedicados al tema de inversiones inmobiliarias, deberás analizar cientos de opciones antes de encontrar una opción como ésta.

Hace algún tiempo escribí un artículo sobre el endeudamiento, y en él comentaba que existen deudas buenas y deudas malas. Existen personas que categoricamente dicen que todas las deudas son malas, y éste es un caso ideal para romper esos paradigmas. Te endeudas para conseguir una inversión que te genera ingresos pasivos, y los intereses (y con suerte el principal) de la deuda lo paga alguien más. Obviamente existen algunos riesgos en éste tipo de inversiones:

• Que compres la propiedad y no logres alquilarla
• Que pierda de valor con el paso del tiempo por causas ajenas
• Que compres en una buena ubicación, y que sucedan algunos cambios en el entorno que afecten su plusvalía
• Que te cambien las condiciones de financiamiento, lo cual afectará tu flujo mensual
• Que la vivienda sufra daños por causas naturales (éste riesgo lo puedes mitigar con un buen seguro)
• Que tengas un inquilino moroso

En fin, los riesgos son algo inherente a cualquier invesión, y en cualquier caso deberás aprender a controlarlos. El tema de las inversiones inmobiliarias da para escribir muchos libros, y se puede enfocar desde varios puntos de vista. El objetivo de éste artículo es que conozcas lo básico sobre el tema, y espero en próximos artículos poder ampliar sobre éstos conceptos. 

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Otras formas de medir la rentabilidad de una inversión

En el artículo anterior te mostré una forma básica y sencilla de cómo puedes medir el rendimiento de una inversión, que consiste en calcular el Retorno sobre la Inversión (ROI, por sus siglas en inglés). La fórmula sencilla es dividir la utilidad entre el capital invertido, y pasar el resultado a años, por simple regla de tres (por ejemplo, si tienes un 12% en 6 meses, divides el 12% entre 6, y lo multiplicas por 12).

Si estás comenzando el proceso de invertir tu capital, estoy seguro que con el ROI tendrás para medir el retorno de cualquier inversión. Es importante que en éste proceso de educación financiera, conozcas otros términos, que puede ser que no vayas a utilizar de momento, por el hecho de que tus inversiones no son muy complejas, y no precisas de información tan detallada.

Los conceptos que debes conocer son:

EVA (Economic Value Added): Se traduce generalmente como Valor Económico Agregado (VEA). Esta herramienta financiera sirve para determinar si un negocio, o una inversión, crea valor desde el punto de vista financiero. El concepto es sencillo, y te lo puedo poner de la forma más práctica posible: Si los beneficios de un negocio o una inversión no superan el valor del dinero en el mercado, los accionistas (tú) ganarían más dinero poniendo su dinero en otro lado.

A continuación un ejemplo conceptual, para que quede lo más claro posible:

• Un negocio genera un ROI de 8%
• El banco paga 5%, y es una “tasa libre de riesgo”
• El EVA es 3%
  

Puedo concluir, que si el EVA es positivo, significa que la empresa o inversión está generando valor, mientras que si es negativo, está destruyendo valor, y más valdría colocar el dinero en el banco, o en otra inversión.

Por cierto que lo que mencioné de una “tasa libre de riesgo”, que es un concepto bastante utilizado en el análisis de inversiones, es hoy en día, casi una utopía. Se consideraría una tasa libre de riesgo, por ejemplo, los bonos del Tesoro de EEUU. Sin embargo, ante la crisis de hoy en día, y las predicciones de algunos analistas financieros, de que la economía pasó el punto de no retorno, es casi paradógico decir “libre de riesgo”. En otros artículos iremos discutiendo sobre éste tema.

Por supuesto que cuando estás analizando la información financiera de una empresa, el EVA puede ser mucho más complicado de calcular, pero el concepto básico es éste.

VAN (Valor Actual Neto): Esta es una herramienta que permite calcular el valor presente de un determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión. Es ideal para analizar negocios en activos fijos, como por ejemplo un bien inmueble. Se calcula sumando todos los flujos que producirá la inversión, descontando los flujos futuros a una tasa determinada.

En otro artículo trataré con más detalle el tema de las tasas de interés, y qué significa ésto de “descontar los flujos futuros”. Sin embargo, como un adelanto, y para poder entender el concepto, trataré de expresarlo en pocas líneas: Asumimos que el dinero pierde valor en el tiempo, sobre todo por el efecto de la inflación. Así mismo, existe un costo de oportunidad de cualquier inversión, que puede reflejarse en términos porcentuales y representa el rendimiento que podría tener ese capital en otra inversión. También puede llevar implícito un porcentaje de riesgo. Al final, se calcula o mejor dicho, se estima una tasa de interés, en términos anuales. Decontar los flujos futuros quiere decir que todos los movimientos de dinero que esperas que produzca una inversión en el futuro, vas a aplicarles la tasa de interés, o “de descuento” que estimaste, para que el resultado sea expresado en términos de dinero actual. No se si resultó enredado, pero más adelante trataré éste tema con más profundidad.

En resumen, todos los flujos de dinero que produce una inversión los traduces a “dinero presente”, utilizando una tasa de descuento que deberá incluir el costo de oportunidad, la pérdida de valor por efecto de la inflación y un porcentaje de riesgo. Restas de éstos flujos la inversión inicial, y el resultado es el VAN.

La interpretación del parámetro es:

• Si VAN > 0, la inversión produce ganancias
• Si VAN = 0, la inversión produce ni pérdidas ni ganancias
• Si VAN < 0, la inversión produce pérdidas

TIR (Tasa Interna de Retorno): El TIR es una herramienta financiera, que al igual que las anteriores, sirve para calcular el rendimiento de una inversión. La TIR es la tasa de interés con la cual el VAN se hace 0. Para hacer la evaluación de la inversión, se compara la TIR con una tasa mínima, que es el costo de oportunidad del dinero. Si excede ese valor, la inversión debería aceptarse. Si no lo excede, debería rechazarse. En resumen, para calcular la TIR asumes que el VAN es 0, y por medio de unas fórmulas financieras que no considero importante detallar en éste momento, calculas la TIR. Por medio de una hoja electrónica o una calculadora financiera puedes calcular éste dato de forma bastante sencilla. Resumen Existen varias formas de medir el rendimiento de una inversión, y deberás elegir cuál es la herramienta que mejor se ajusta de acuerdo a la naturaleza de la inversión, el grado de especialización que hayas adquirido, la necesidad de información que requieras y de tus conocimientos financieros. Como aclaración, debo decirte que el hecho que calcules un determinado resultado para una inversión, por medio de cualquier herramienta, ésto no significa que el resultado será necesariamente así. No es una bola de cristal, una regla de la naturaleza, ni nada parecido. El resultado depende de los datos que estimes, tanto para calcular la tasa de descuento como para calcular los flujos futuros de la inversión. Existen muchas variables, y la mayoría escapan de tu control, así que en el mejor de los casos deberás medir periódicamente el avance de la inversión, para poder tomar las medidas correctivas, si es que es posible hacerlo. Espero que éste artículo haya servido para que conozcas los principios básicos de éstas herramientas. Si te ha quedado alguna duda, ten la confianza de preguntarlo, y con gusto trataré de explicarme de mejor manera. Recuerda que éstos conceptos ya son de finanzas más avanzadas, así que si no te quedó del todo claro, no te preocupes, ya sabes que existe un método más sencillo de hacerlo, y en la medida en que los resultados de tus inversiones se vayan dando de forma satisfactoria, el proceso de adquirir éstos conocimientos se ira dando de forma natural.

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