Sigueme en: Twitter Facebook

miércoles, 16 de junio de 2010

Invirtiendo en Bienes Raíces

Desde hace varias semanas nos hemos dedicado al tema de la búsqueda de nuevas fuentes de ingreso, a determinar diferentes formas de invertir tu capital para lograr que trabaje para ti, y analizar las diferentes maneras de medir la rentabilidad de cualquier inversión.

Anteriormente te había contado que existen varios vehículos o herramientas de inversión, y en ésta ocasión vamos a enfocarnos en los bienes raíces. En primer lugar, se les llama bienes raíces porque están intimamente ligados al suelo. De una forma práctica, puedes decir que es un bien que no se puede trasladar o separar del suelo sin ocasionarle daños, por estar anclado al mismo. A los bienes raíces se les llama también bienes inmuebles.

Como ejemplos de bienes inmuebles podemos mencionar los más comunes:
  • Terrenos
  • Viviendas
  • Parqueos
  • Locales comerciales
  • Edificios
  • Hoteles
  • Infraestructura
Recordando algunos conceptos, cualquier inversión puede generarte ingresos por renta y/o plusvalía, y una propiedad no es la escepción. Recibes ingresos por renta si alquilas la propiedad, recibiendo un ingreso o “renta” mensual o anual. Recibes ingreso por plusvalía si la compras a un precio, y la vendes un tiempo después a un valor superior al que la adquiriste. Es importante que tomes en cuenta que la crisis inmobiliaria en Estados Unidos nos ha recordado que los precios de las propiedades también se pueden reducir. Como sea, la plusvalía es un ingreso que percibes el día que te deshaces de la inversión, y no antes.

Algunas ventajas de invertir en bienes raíces son:
  • Ingreso mensual por renta: Si la alquilas recibes un ingreso pasivo, que no tienes que trabajar (mucho) para obtener. O mejor dicho, puede ser que requiera bastante trabajo al principio, pero luego te dedicarás a cobrar la renta mensual por el resto del tiempo que tengas la propiedad
  • Apalancamiento: Porque utilizas los recursos de alguien más para producir utilidades para tí. Lo veremos con un ejemplo más adelante
  • Pueden ser depreciados (La depreciación es considerada un Escudo Fiscal)‏
  • Pueden aumentar su valor con un poco de creatividad, por ejemplo con alguna remodelación, ampliación, cambio de uso, etc.
  • Especialización: Te puedes especializar por ubicación, tipo de bien, tamaño, nivel socioeconómico, sector de la industria, etc
  • Plusvalía: Generalmente, aumentan su valor con el paso del tiempo
A continuación, te propongo algunas “reglas” para invertir en bienes raíces:
  • Escoger una buena zona
  • Comprar al precio adecuado
  • Conseguir buenas condiciones de financiamiento
    • Pago Inicial (enganche)‏
    • Tasa de interés
    • Período de tiempo
  • Debes tener mucho cuidado al invertir pensando en ganar plusvalía. Requiere un gran nivel de especialización, conocimiento y “sexto sentido”, para detectar las buenas oportunidades
  • Administrarlo correctamente
    • Mantenimiento: es esencial para mantener el valor de la propiedad
    • Cobros: un cliente moroso impactará seriamente en tu rendimiento
    • Estatus Jurídico y Legal: es importantísimo tener todo en orden desde el punto de vista legal, para tener la certeza sobre la propiedad del bien
Cuando compras un bien inmueble como inversión tienes los siguientes COSTOS:
  • Pago Inicial
  • Gastos de Trámites
  • Amortización de la deuda
  • Costo Financiero: Intereses
  • Mantenimiento
  • Seguros
  • Impuestos
Para poder medir la rentabilidad de tu inversión, es necesario que tomes en cuenta todos éstos costos.

Te voy a proponer un ejemplo de una inversión en bienes raíces:

"Compras un local comercial que cuesta $100 mil, dando un pago inicial de $10 mil y financiando el resto. Te quedan cuotas de $750 mensuales (20 años plazo, tasa 8% anual). Tienes una serie de costos adicionales por impuestos, seguro y mantenimiento. El local comercial lo puedes rentar en $1,200 mensuales".


En resumen, cada mes te queda en el bolsillo $225, lo que al cabo de un año se convierten en $2,700. Para calcular el ROI de ésta inversión, dividimos 2,700 entre 10,000, y nos da un 27%. Si te acuerdas de la regla del 72, resulta que duplicarás tu dinero cada 2.7 años. Es decir, dentro de 2.7 años, tendrás otros $10 mil para hacer otra inversión similar, y si mantienes ese rendimiento, dentro de otros 2.7 años lograrás comprar otras 4 propiedades, y luego de otros 2.7 años, otras 8, y así sucesivamente. Imagina lo que sucederá al cabo de 20 años.

Éste ejemplo se presta para que aprecies el concepto de apalancamiento. Es una inversión en la cual debes aportar unicamente $10 mil al inicio, y eso te genera $2,700 al año. Viéndolo en forma práctica, es como depositar $10 mil en el banco, y que te genere un 27% de retorno al año. Nada despreciable para una inversión. No deberás invertir practicamente nada más (a no ser que no la alquiles, pues en ese caso deberás correr con los pagos mensuales). El apalancamiento consiste en que utilizas el dinero del banco, para poder financiarte los $90 mil, y de esa forma puedesadquirir la propiedad con un pago inicial reducido, y además, el pago de los costos de propiedad los absorbe el inquilino.

Obviamente este es un caso ideal, y no consigues una oportunidad de éstas en cualquier esquina. Según muchos asesores financieros dedicados al tema de inversiones inmobiliarias, deberás analizar cientos de opciones antes de encontrar una opción como ésta.

Hace algún tiempo escribí un artículo sobre el endeudamiento, y en él comentaba que existen deudas buenas y deudas malas. Existen personas que categoricamente dicen que todas las deudas son malas, y éste es un caso ideal para romper esos paradigmas. Te endeudas para conseguir una inversión que te genera ingresos pasivos, y los intereses (y con suerte el principal) de la deuda lo paga alguien más. Obviamente existen algunos riesgos en éste tipo de inversiones:
  • Que compres la propiedad y no logres alquilarla
  • Que pierda de valor con el paso del tiempo por causas ajenas
  • Que compres en una buena ubicación, y que sucedan algunos cambios en el entorno que afecten su plusvalía
  • Que te cambien las condiciones de financiamiento, lo cual afectará tu flujo mensual
  • Que la vivienda sufra daños por causas naturales (éste riesgo lo puedes mitigar con un buen seguro)
  • Que tengas un inquilino moroso
En fin, los riesgos son algo inherente a cualquier invesión, y en cualquier caso deberás aprender a controlarlos. El tema de las inversiones inmobiliarias da para escribir muchos libros, y se puede enfocar desde varios puntos de vista. El objetivo de éste artículo es que conozcas lo básico sobre el tema, y espero en próximos artículos poder ampliar sobre éstos conceptos. 


Más en Instructor Financiero:


Recuerda que si quieres recibir las actualizaciones de Instructor Financiero, debes ingresar tu dirección de correo electrónico en la casilla ubicada en la columna derecha de ésta página.

En Facebook comparto pensamientos y otros recursos:

¡También puedes seguirme en Twitter, en @jfobiols!

15 comentarios:

Anónimo dijo...

Dicen que al hacer una buena selección invertir en fondos d cobertura, es deducible además que tienen flexibilidad en la liquidez, es correcto? o que implicaría?

José Felipe Obiols dijo...

En general depende de las leyes fiscales de tu país y del administrador del fondo. Por ejemplo en Guatemala, los fondos mutuos en general no son deducibles de impuestos. Hasta el año pasado, los fondos de pensiones (o de retiro) de bancos privados locales, que hasta el año pasado eran deducibles del ISR, éste año dejaron de serlo por un cambio en la ley.

Con respecto al tema de liquidez, depende totalmente del administrador del fondo. Yo conozco algunos que ofrecen una rentabilidad del 15% anual (ojo que ofrecen, no aseguran), pero no puedes disponer de los fondos por lo menos durante 5 años (puedes antes, pero con penalización). Habrá algún tipo de fondos más líquidos, pero seguramente te ofrecen retornos menores.

¡Sigue adelante!

José dijo...

Buen artículo.

Mi mente dice que te faltaron 3 ejemplos mas: Cocheras, Galpones y hectáreas para cosechar.

No conozco casos de apalancamiento del 90% en Argentina. Hay de desde 50% a 80% (este ultimo con suerte).
Encima para precalificar hay que ganar muchísimo como ganar, creo, 6 veces del sueldo basico. Habrá que ver por la parte jurídica, no personal.
La tasa, variable o fija, rondan desde 15 o 20%. Mínimo 12,75% anual.

Me falta estudiar mucho sobre este tipo de inversión. Y para eso estoy tratando de buscar libros argentinos muy específicos. La semana pasada no quise solo ir a un seminario completo de casi 9 horas (mucho tiempo para mi) por mi gran dificultad de atención permanente. Costaba 200 dolares.

Hay que tener mucho cuidado con los créditos hipotecarios.

Saludos.

José Felipe Obiols dijo...

Gracias José. Lamento que no hayas podido ir al seminario, porque me imagino que ha de haber sido muy específico sobre la situación de tu país. Ojala puedas asistir a alguno en el futuro, y de todas formas sigue buscando libros, blogs, y cualquier otra fuente de información que tengas a la mano. Incluso puedes buscar el apoyo de un asesor inmobiliario.

En realidad, las inversiones en bienes raíces pueden ser muy variadas, y cada una tiene sus características específicas, que es necesario conocer si quieres hacer una buena inversión. Si no investigas antes, es como jugar ruleta.

Saludos, y muchos éxitos!

Marcos dijo...

Mi consulta es como realizar un calculo de inversion sobre bienes raices, cuando la renta anual en Agentina se ajusta un 15 a un 20% hacia arriba cada 12 meses.

en este caso como calculo el tiempo de retorno de la inversion teniendo en cuenta un ajuste del valor del alquiler cada 12 meses?

José Felipe Obiols dijo...

Gracias Marcos por tu comentario. Es necesario considerar varias cosas para poder contestar tu pregunta. En primer lugar, yo te recomiendo medir el ROI, o si quieres la TIR, en lugar de medir el tiempo de retorno de la inversión.

Sin embargo, si deseas saber el tiempo, en el ejemplo del artículo, la inversión es $10,000, y asumi un flujo positivo de $2,700 al año, podrías pensar que en cuestión de 4 años habrás recuperado tu capital invertido, y tu inversión te sigue generando ingresos netos anuales de $2,700.

Si deseas calcularlo con el incremento en la renta, podrías hacer tu análisis de flujo de efectivo, y a partir de ese flujo calcular el ROI, la TIR, etc. En una hoja de cálculo puedes hacer el cuadro de flujos, estimando los ingresos y los gastos, y con las fórmulas financieras que trae la hoja electrónica puedes calcular el retorno de la inversión. Si tienes algún ejemplo específico, podría ayudarte a hacer el análisis.

Hasta la próxima!

rudy obregon dijo...

Yo quiero aprender a invertir en bienes raices pero estoy muy confundido y no se por donde comenzar ni se donde podria buscar casast o que necesito para invertir talvez me podrian ayudar con este dilema GRACIAS

José Felipe Obiols dijo...

Hola Rudy,

Si quieres aprender a invertir, en primer lugar, te recomiendo paciencia. Suena simple, pero una decisión apresurada puede meterte en problemas. No es un proceso fácil, debes leer, conocer el mercado, hablar con varios agentes inmobiliarios. No hay atajos...

Te recomiendo que comiences a sondear el mercado, qué tipo de bien inmueble te interesa invertir, en qué ubicación. A medida que vas conociendo un poco más, comienzas a desarrollar un sentido crítico que te permitirá distinguir entre una oferta buena y otra mala.

Si quieres información adicional, y más específica, envíame más información a jobiols@instructorfinanciero.com

Saludos,

Gloria Sarmiento dijo...

Magnifico articulo gracias

Gloria Sarmiento dijo...

Magnifico articulo gracias

Casas e Inversiones dijo...

Invertir en una vivienda es una manera de invertir? algunos dicen que es muy mala idea por los costos que lo acompañan, pero si la inversión crecerá con el tiempo? me gustaría saber opiniones al respecto

Josefina dijo...

Los proyectos inmobiliarios hay que estudiarlos muy bien. Buenos datos los aportados en este blog

Rosalia Arce dijo...

Buenas tardes,lei con atencion el Tema de inversiones,gracias por la publicacion. Mi pregunta es: se puede comorar casa para inversion cuando estas estan a un alto precio en estos momentos debo esoerar a que bajen? Yo vivo en Utah,USA. Gracias por su respuesta!

José Felipe Obiols dijo...

Hola Rosalia,
Escribeme a josefelipe.obiols@gmail.com y ahi te puedo dar mis comentarios.
Saludos!!

Anónimo dijo...

En el ejemplo
Hay q pagar 100 mil
Pago de entrada 10 mil
Mi negocio genera 2.700 al año
Como pago los 90 mil restantes ??